调研报告在老旧社区微改造中推进基层社会治理创新

大力改善民生是我国“十三五”规划的首要目标。XX市老旧城区由于年代久远，无论是房屋居住质量、公共设施配套等硬件条件，还是管理模式等软件环节都无法满足现代社区居民的需求。特别是随着住房制度的改革，老旧社区的房屋产权多样化，小区维护资金枯竭，管理水平低下，管理功能退化现象越来越突出。如何通过城市社区有机更新，实现社区环境品质和居民生活品质的同步提升，已成为加快基层治理创新、提高居民群众幸福感的重要课题。20XX年上半年，XX市委书记XXX、时任XX市人大常委会副主任XXX先后到XX街XX社区进行调研，提出了“以XX街XX社区为试点开展社区微改造”的指示和要求。X书记在专题讲话中指出：“老旧街区承载着城市的记忆，居住着世代相传的老XX人，要把老旧小区更新改造作为民生大事，实施老旧小区更新改造行动计划，切实把社区微改造这件事办好、办实。”为了创建干净整洁平安有序的社区环境，满足居民群众安居乐业的迫切心愿，XX区委、区政府认真贯彻落实市委、市政府有关部署，坚持“以人为本、公益优先、尊重民意、改善民生”原则，以“三改造一落实”（改造公共设施、改造老旧房屋、改造人居环境、落实物业管理）为主线，扎实开展“三线三管”整治、老旧房屋外立面整饰、楼道内部综合改造等整治任务，大力推进居民自治工作，健全基层社会治理体系。

一、XX社区基本概况和改造前存在的突出问题

XX区XX街XX社区南起XX路，北至XX街，东起XX南路，西至XX南路，面积X.XXXk㎡，户籍居民XXXX户、XXXX人，辖区实际常住居民XXXX户，常住人口XXXX人，人口构成呈现出老年人多、残疾人多、失业人员多、拆迁户多、空挂户多的特点。在启动社区微改造前期，由XX区社工委牵头，通过向XX社区居民派发“征询意见一封信”、发送手机短信、召开居民代表会议、设立公共电子邮箱和QQ群等方式，全面搜集社区人居环境方面存在的一系列主要问题，共收集各类意见建议XXX条，并草拟形成了以XX街XX社区为例的《XX区推进社区建设的调研报告》。调研发现，XX社区作为XX市典型的中心城区老旧社区，在干净整洁平安有序环境建设中主要存在如下突出问题：

（一）公共设施破旧，影响居民生活

据统计，社区供水管、排水管、消防管等“三管”损坏率达XX%。其中，有XX栋供水管损坏，X栋水压过低，XX个公共加压水泵需要维修；XX栋消防水管损坏，XX栋消防器材缺损，需要维修改造公共消防设施XXX套；XX栋排污管破旧，XX个沙盖破损，XXX条排水立管需要更换；X条街巷排污时常堵塞，XX个化粪池需要维修。此外，居民反映自来水管渗水漏水、排污堵塞、化粪池满溢、水压低及水阀失灵等问题超过反映问题总数的XX%。

（二）房屋年久失修，安全隐患突出

部分楼宇建筑年久失修破损，大楼建筑破损率达XX%。有XX栋外墙体脱落，XX栋楼道墙面脱落，XX个公共门窗破损，XXX层楼梯踏步和XXX层楼梯扶手需要修复。

（三）人居环境杂乱，公共服务滞后

一是部分楼宇“三线”凌乱。部分楼宇存在电力线、电话线、宽带线等乱拉乱扯现象，有XX栋大楼局部乱拉挂严重，XX栋共XXX层楼梯过道电线残旧，XX栋大楼共XXXX个电箱较旧，有XX个电表表壳破损、总开关箱有个别损坏。XXX层楼道公共电力管线和XXX层楼道公共弱电管线需要维护。

二是部分内街巷路面破损。XX社区是有着悠久历史的老街区，居民反映石板路越来越少，补丁越来越多，影响辖内老年人出行。其中，XX南路面、XX街、XX西路、XX路、XX街X条路面局部有破损，XX路XXX号、XXX号、XX巷、XX、XX坊、XX巷、XX街XX号巷等XX条街巷等有破损。

三是部分楼宇存在安全问题。XX社区安装IC卡门禁的有XX栋，安装率XX%。大楼值班员多为社区老人，盗窃案件时有发生，存在居家安全隐患。此外，部分街巷有XXX处挤占燃气、消防等设施及其他公共空间，存在消防安全隐患。

四是公共活动场地不足。社区内小公园、小绿地、小广场欠缺，现仅有X个小广场、面积约XXX平方米。图书室、文化室、健身器材等休闲娱乐设施较少。社区内绿化带稀少，居民反映有X个地点亟需增加和改造绿化带。社区辖内停车位严重不足，仅有机动停车位XX个，需求缺口达XX个，造成机动车违停乱停情况严重，部分内街巷缺少统一的自行车停放点。此外，有XXX个楼体地名牌、单元门栋地名牌需要更换，XX栋大楼XXX个信报箱需要更新补建。

（四）物业管理缺位，社区管理参差

XX社区仅有X栋由专业化物业管理公司提供综合服务的高层住宅楼，一部分房屋由于存在单位转制或倒闭，房改房或宿舍楼养护权责脱管等问题，导致产权不明晰，整治管理成本高，一般物管公司不愿意介入。此外，大部分房屋虽然通过楼组长以传统方式组织本大楼居民开展保洁、保养、保安等义务工作，但由于公共设施养护权责不明确，容易产生分歧和纠纷，社区居委会经常被动成为楼宇物业临时管理者，居民群众自我管理、自我服务的能力不高。

二、XX社区微改造的总体情况

社区微改造是指在维持现有建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及整治改善基础设施等办法实施的更新方式。XX社区微改造计划通过重点改善更新社区内的路、水、电、气、消防、排污、环卫、通信等公共服务设施，消除居住安全隐患，完善生活设施，全面提升区域人居环境和群众生活品质。

（一）社区微改造的工作主线

基于XX社区前期调研结果和社区实际，XX区委、区政府印发了《2016年XX区社区微改造工作方案》，紧扣标准化、精细化、品质化，提出了“三改造一落实”的社区微改造工作任务。

公共设施改造重点推进“三线三管”整治

（“三线”是指电力线、通信网络线、有线电视线，“三管”是指排水管、供水管、燃气管），改造完善街巷路面、路灯照明，更新楼宇二次供水设施，改造地下排水管道，建设文体活动场地等。

老旧房屋改造重点实施老旧房屋外立面整饰，楼宇内部综合改造，生活配套设施改造等。人居环境改造重点加强环境卫生保洁，加大绿化绿地建设，推进消防设施改造，完善治安防控设备装设，落实网格化管理，挖掘历史文化等。落实物业管理则通过加强居民自治，引入物管服务，建立健全老旧住宅小区的物业管理长效管理机制。

（二）社区微改造的主要目标

着眼于XX作为省市“窗口”和城市“中心”的特殊区位，以及建设品质城市示范区、实现社区环境“干净整洁平安有序”的目标，XX社区微改造致力于打造成公共基础设施配套完善、社区环境干净整洁、人居环境平安和谐、社区管理规范有序、人民生活安居乐业的新型社区。其中，干净社区要求做到环境卫生保洁到位，社区无脏乱黑点；内街小巷清扫及时，路面无滞留垃圾；垃圾桶点摆放整齐，桶点无溢满垃圾。整洁社区要求老旧房屋维修更新，房屋立面美观；“三线三管”规整无乱拉挂；路面平整无坑洼无破损；公共活动场所完善无缺损。平安社区要求消防通道畅通无阻，消防设施齐备完好；治安防控设备安装完善，治安监控系统建立完好。有序社区要求物业管理服务到位，社区居民安居乐业；网格化管理落实到位，群众投诉快速处理，“六乱”“两违”明显减少。

三、XX社区微改造的主要举措

（一）加强摸底调研，把准群众需求

由XX街牵头，区委办公室、区社工委、更新局、建设局、民政局等部门参与，围绕基层社区和居民群众最关心、最急需解决的问题，广泛收集群众意见。在居委会的指导下，成立由社区热心人士、楼组长等XX人组成的“XX社区微改造居民咨询委员会”，多次组织召开居民代表会议，积极听取群众在社区基础设施、公共服务、公共环境、社区治安等方面的改造需求。

为了更加全面摸清改造项目的基础数据，相关职能部门制定了《XX街XX社区微改造项目基础数据调查表》，组织XX社区居委对辖区内XXX栋房屋涉及的基础数据和内容进行全面摸查，详细列出了各个楼房需改造项目的具体数据和公共空间的改造内容，全面掌握社区建设现状、存在问题，为精准确立社区微改造项目工作重点提供有力的依据和保障。

（二）坚持实事求是，优化改造方案